Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent d’attirer de nombreux investisseurs en 2025, cherchant à diversifier leurs portefeuilles avec des placements immobiliers. Avant de se lancer, vous devez bien comprendre les coûts associés à ces investissements. Les frais de souscription, les frais de gestion et les éventuels frais de cession peuvent impacter significativement le rendement net des SCPI.
Les régulations et les pratiques du marché ont évolué, introduisant de nouvelles structures tarifaires et des niveaux de transparence accrus. Pour les investisseurs, il est désormais plus important que jamais de comparer ces frais et de les intégrer dans leur stratégie d’investissement afin d’optimiser leurs gains.
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Plan de l'article
Comprendre les différents frais associés aux SCPI
Plongeons dans les divers frais qui accompagnent les SCPI en 2025, un aspect souvent négligé par les investisseurs novices mais fondamental pour optimiser le rendement net. Les principaux frais se décomposent en plusieurs catégories :
- Les frais de souscription
- Les frais de gestion
- Les frais de cession
Frais de souscription
Les frais de souscription, ou frais d’entrée, sont prélevés lors de l’acquisition des parts de SCPI. Ils varient généralement entre 8 % et 12 % du montant investi. Ces frais couvrent la commercialisation des parts et la constitution du patrimoine immobilier de la SCPI. Par exemple, une SCPI comme Novaxia Neo, gérée par Novaxia Investissement, propose un prix de la part à 187 € avec des frais de gestion annuels de 18 %.
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Frais de gestion
Les frais de gestion sont prélevés annuellement sur les revenus générés par la SCPI. Ils couvrent la gestion quotidienne des actifs immobiliers, incluant la recherche de locataires, la maintenance des propriétés et la perception des loyers. Voici quelques exemples :
- Iroko Zen : 14,4 % de frais de gestion
- Mistral Sélection : 16,50 % de frais de gestion
- Remake Live : 18 % de frais de gestion
Frais de cession
Les frais de cession, ou frais de sortie, sont appliqués lors de la revente des parts de SCPI. Ils sont moins fréquents mais peuvent affecter la liquidité de l’investissement. Certaines SCPI innovantes comme Iroko Zen et Novaxia Neo tendent à réduire ces frais pour attirer les investisseurs.
En 2025, les SCPI sans frais de souscription comme France SCPI, cofondée par Paul Bourdois, explorent des modèles alternatifs pour réduire la barrière d’entrée et optimiser le rendement pour les investisseurs. Considérez ces offres pour une stratégie d’investissement plus efficace.
Évolution des frais de SCPI en 2025
En 2025, l’évolution des frais de SCPI reflète une volonté accrue des gestionnaires de rendre ces investissements plus attractifs. Les frais de souscription tendent à diminuer, voire à disparaître pour certaines SCPI innovantes comme Iroko Zen et Novaxia Neo. Cette évolution vise à réduire la barrière d’entrée pour les investisseurs et à favoriser une plus grande liquidité des parts.
Exemples de frais en 2025
Voici quelques exemples concrets des frais appliqués par différentes SCPI en 2025 :
- Mistral Sélection : 180 € par part, frais de gestion de 16,50 %, rendement de +8,59 %
- Upeka : 200 € par part, frais de gestion de 16 %, rendement de +7,96 %
- Remake Live : 204 € par part, frais de gestion de 18 %, rendement de +7,50 %
- Iroko Zen : 200 € par part, frais de gestion de 14,4 %, rendement de +7,32 %
- Novaxia Neo : 187 € par part, frais de gestion de 18 %, rendement de +6,01 %
Impact sur le rendement
La réduction des frais de souscription et de gestion peut significativement améliorer le rendement net pour les investisseurs. Par exemple, une SCPI comme Iroko Zen avec des frais de gestion de 14,4 % et un rendement de +7,32 % montre une optimisation claire des coûts pour maximiser le retour sur investissement. De même, Mistral Sélection affiche un rendement de +8,59 % malgré des frais de gestion de 16,50 %, illustrant une gestion efficace des actifs.
Cette dynamique de réduction des frais s’accompagne d’une diversification accrue des portefeuilles immobiliers, permettant aux SCPI de maintenir des taux de distribution attractifs malgré un environnement économique incertain. Les investisseurs doivent donc porter une attention particulière à ces frais pour optimiser leurs placements en SCPI.
Comparaison des frais entre SCPI et autres investissements immobiliers
Comparer les frais des SCPI à ceux des autres formes d’investissement immobilier permet de mettre en lumière l’attrait de ces véhicules de placement. Les SCPI, avec leurs frais de gestion annuels variant entre 14,4 % pour Iroko Zen et 18 % pour Remake Live, offrent souvent un rendement net compétitif.
Frais des SCPI versus immobilier locatif direct
Investir directement dans l’immobilier locatif implique des coûts substantiels :
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix d’achat
- Frais d’agence pour la gestion locative : entre 5 et 10 % des loyers
- Charges de copropriété et travaux d’entretien
- Impôts fonciers
Ces frais, souvent récurrents et imprévisibles, peuvent réduire significativement le rendement net pour l’investisseur. En comparaison, les SCPI offrent une gestion mutualisée et professionnelle des biens, réduisant ainsi les imprévus pour les investisseurs.
SCPI et assurance-vie
Les frais de gestion d’une SCPI sont aussi à comparer avec ceux des fonds en assurance-vie. Les unités de compte en immobilier dans une assurance-vie peuvent entraîner des frais de gestion annuels allant jusqu’à 3 %. Les SCPI offrent ici un avantage compétitif avec des frais souvent mieux maîtrisés.
Considérez aussi les frais de souscription des SCPI, souvent compris entre 8 et 12 %, qui se révèlent plus attractifs que les frais d’acquisition immobilière directe. Cette structure de coûts fait des SCPI une option intéressante pour diversifier un portefeuille immobilier sans les aléas de la gestion locative traditionnelle.
Conseils pour optimiser les frais de votre investissement en SCPI
Choisir les SCPI avec des frais de gestion réduits
Sélectionnez des SCPI avec des frais de gestion annualisés compétitifs. Certaines SCPI comme Iroko Zen affichent des frais de gestion de 14,4 %, tandis que d’autres comme Remake Live ont des frais plus élevés à 18 %. Comparez attentivement ces taux avant de prendre une décision.
Éviter les SCPI aux frais de souscription élevés
Les frais de souscription peuvent varier de 8 à 12 %. Privilégiez les SCPI sans frais de souscription telles que celles explorées par France SCPI. Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, met en avant l’importance de ces frais qui peuvent impacter le rendement à long terme.
Investir via une assurance-vie
Intégrer des SCPI dans une assurance-vie peut réduire les frais globaux. Les frais de gestion y sont souvent inférieurs, autour de 3 % annuels, et il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux. Vérifiez les frais spécifiques liés à l’assurance-vie avant d’investir.
Surveiller la capitalisation et le rendement
Prenez en compte la capitalisation et le rendement des SCPI. Par exemple, Novaxia Neo offre un rendement de +6,01 % avec une capitalisation de 427,6 M€ au 01/01/2025. Des SCPI comme Upeka et Remake Live affichent des rendements respectifs de +7,96 % et +7,50 %, mais avec des frais de gestion différents.
Consulter des experts
Collaborer avec des experts comme ceux de France SCPI peut vous aider à naviguer dans les choix complexes des SCPI. L’analyse des frais, rendements et autres caractéristiques spécifiques de chaque SCPI vous permettra de maximiser votre investissement.
